Hyressättning

/Hyressättning
Hyressättning 2018-12-05T09:43:58+00:00

Hyresförhandling

Hyresgästföreningen har ett lagstadgat uppdrag att förhandla hyran åt alla hyresgäster som vill ha kollektiva förhandlingar. Det innebär att vi i dagsläget förhandlar hyran för 90 procent av Sveriges 1,5 miljoner hyreslägenheter, vilket berör över 3 miljoner hyresgäster.

Hur sätts hyran?

Det ska vara lika hyror för likvärdiga hyreslägenheter. Därför bestäms hyran utifrån något som heter bruksvärdessystem. Bruksvärdessystemet innebär att hyran baseras på lägenhetens standard, kvalitet och service. Du ska helt enkelt betala rätt hyra för din lägenhet. Lika viktigt är att hyran inte skjuter i höjden. Ett av våra mål är att hyrorna ska stå i rimlig proportion till hushållens inkomster. Hyrorna ska inte heller öka mer än andra priser i samhället.

På flera platser i landet tillämpas systematisk hyressättning. Den hyressättningsmodellen är en utveckling av dagens bruksvärdesstystem och bygger på ett poängsystem. Idag omfattas drygt hälften av hyreslägenheterna i de allmännyttiga bostadsföretagen (SABO) av någon form av systematisk hyressättning.

2016 gjorde våra förhandlare – tillsammans med förhandlingsdelegationerna – ett fantastiskt arbete, vilket resulterade i de lägsta hyreshöjningarna på 10 år. Är du nyfiken hur en hyresförhandling går till så kan du läsa mer här.

Om systematisk hyressättning

Systematisk hyressättning är en hyressättningsmodell där varje lägenhet bedöms och poängsätts utifrån hyresgästernas värderingar. Det är hyresgästernas värderingar av modernitet, standard, läge, förvaltningskvalitet med mera som ska avspegla sig i hyressättningen och påverka hyran i varje enskild lägenhet.

Målsättningen med systematiseringen är att få till en mer rättvisare hyressättning, där hyresgästen får bättre förståelse för hur hyran är uppbyggd. Hyrorna ska vara lika i hyreslägenheter med samma bruksvärde.

Faktorer som ska påverka hyran är lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge i huset, reparationsstandard, ljudisolering, hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage, biluppställningsplats samt husets allmänna läge och allmänna fortskaffningsmedel.

Systematiserad hyressättning har utvecklats på orter runt om i landet på grund av att hyresstrukturen inte alltid präglats av konsekvens över tid. Hyror har satts utifrån olika förutsättningar. Ofta har till exempel fastighetens byggår fått ett för stort genomslag i hyressättningen vilket inte var den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet. Systematisk hyressättning finns i cirka 100 kommuner i Sverige, bland annat i Botkyrka och Linköping. I Stockholms stad pågår en process om att införa systemet, där kallas arbetet med systematisk hyressättning för Stockholmshyra.

Frågor och svar om systematisk hyressättning/Stockholmshyra

Enligt stämmobeslut ska alla regioner arbeta med systematisk hyressättning. I Stockholms stad har arbetet påbörjats tillsammans med de kommunägda bostadsbolagen. I arbetet deltar, från Hyresgästföreningens sida, regionstyrelsens förhandlingsutskott, projektgruppen med representanter från förhandlingsdelegationerna samt tjänstemän. I Stockholm kallas arbetet med systematisk hyressättning för Stockholmshyra.

Vem bestämmer om utvecklingen av systematisk hyressättning inom Hyresgästföreningen?
Hyresgästföreningens förbundsstyrelse beslutade redan 2001 att alla regioner ska arbeta för att införa systematisk hyressättning i enlighet med de diskussioner som förts i treparten mellan Hyresgästföreningen, Sabo och Fastighetsägarföreningen. I Stockholms stad har arbetet pågått i flera år tillsammans med de kommunägda bostadsbolagen. Från Hyresgästföreningens sida deltar regionstyrelsens förhandlingsutskott, projektgruppen med representanter från förhandlingsdelegationerna samt tjänstemän. Arbetet med Stockholmshyra går också i linje med viljeriktningen hos bolagens ägare (Stockholms stad).


Vad är det som ska göras?
Hyresgästföreningen region Stockholm och Stockholms stads tre kommunägda bostadsbolag vill skapa en hyressättning som bättre speglar det som dagens hyresgäster värdesätter i sitt boende. Med Stockholmshyra kommer hyrorna bestämmas enhetligt och konsekvent – lika hyra för lika bostad. Hyressättningen blir tydligare, mer rättvis och transparent. Vi är överens om hur faktorer som rör lägenhetens storlek och standard, själva fastigheten, läget och området, och service ska viktas. Vi är också överens om hur införandet ska ske i praktiken med en stegvis övergång över tid. Stockholmshyra berör i nuläget bara hyresgäster hos de kommunala bostadsbolagen – det som kallas allmännyttan inom Stockholms stad.

Vad är främsta orsaken?
I ett starkt växande Stockholm är hyresrätten viktigare än någonsin. En tydligare hyressättning gynnar hyresrättens ställning. Hyresgästerna måste kunna veta vad de betalar för. Fastighetsägare behöver veta vilka hyresintäkter de kan förvänta sig som grund för att satsa långsiktigt på hyresrätten som upplåtelseform.

Vad är problemet?
Dagens hyressättning utgår från ett system där t ex fastighetens ålder har stor inverkan på hyran. Två hyresgäster som bor i likvärdiga lägenheter på samma gata kan idag ha olika hyror. Det är svårt för en hyresgäst att förstå vad man betalar för. Hyressättningen ska vara tydlig och konsekvent.

Vad innebär systematisk hyressättning?
Vi har kommit överens om ett nytt sätt att beräkna hyrorna inom Stockholms stad. Det handlar om hur olika egenskaper i boendet ska viktas. Dessa rör lägenhetens storlek och standard, själva fastigheten, läget och området samt service. Vi skapar tydliga kriterier för vad som vägs in vid hyressättningen inom ramen för lagstiftningen kring hyressättning (exempelvis besittningsskydd och kollektiva förhandlingar).

Vad baseras kriterierna på?

Vi har haft branschpraxis och nationell standard som utgångspunkt. Vi har också genomfört en omfattande enkätundersökning med boende i Stockholm, om vad de värderar i sitt boende. Vi har tittat på lösningar och erfarenheter från ett 10-tal andra svenska städer som redan har infört systematisk hyressättning.
Vi har också genomfört intervjuer med förtroendevalda inom Hyresgästföreningen, vi har testat olika utfall i verkliga lägenheter och simulerat utifrån uppgifter som finns i bolagens fastighets- och lägenhetsregister.

Kommer detta medföra höjningar och/eller sänkningar av hyran?

Ja. Men en viktig utgångspunkt i arbetet är att konsekvenserna inte ska bli stora varken för hyresgäst eller hyresvärd. Erfarenheter från andra svenska kommuner, t ex Göteborg, Malmö och Botkyrka, som redan har infört liknande system är att det stora flertalet hyror påverkas marginellt. Vissa hyror kommer att höjas något genom intrappning över tid, andra hyror kommer sannolikt istället frysas (eller sänkas) under en period.

Hur kommer hyresjusteringar att ske?
Eventuella hyresjusteringar kommer att införas över tid, i enlighet med lagstiftning och rådande praxis. Detta kommer då att ske genom intrappning eller genom att man fryser hyran under en tid.

Hur kommer implementeringen gå till?
Arbetet med systematisk hyressättning sker i flera steg. Verktygets kriterier för vad som påverkar hyran, t ex område, hustyp, lägenhet och service och en plan för implementering, planeras finnas på plats under hösten 2018, eller våren 2019. Exakt hur införandet kommer att ske är inte beslutat.

När kommer de nya hyrorna att införas?
Det vet vi inte ännu. Men inga hyror kommer att påverkas av Stockholmshyra under det närmaste året.

Vilka berörs av Stockholmshyra?
Stockholms kommunägda bostadsbolag tar steget först, men privata fastighetsägare kommer vara välkomna att ansluta sig på sikt. Det innebär att hyresgäster hos Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder omfattas i steg ett.

Hur ser det ut i andra kommuner?
Över hundra svenska kommuner har redan infört liknande systematisering, däribland Göteborg, Malmö och Botkyrka.

På vilket sätt kommer Stockholmshyra att vara tydligt och transparent för hyresgästen?
Möjligheten till tydliga kriterier för hyran är en viktig utgångspunkt för hela arbetet. Genom att nu tydligare definiera hur olika faktorer påverkar hyran, skapas förutsättningarna för att förklara och motivera för en hyresgäst varför hyran ser ut som den gör.

Innebär inte detta ett steg mot marknadshyror?
Nej, tvärtom. Detta handlar om gemensamma utgångspunkter och kriterier för hur olika delar som påverkar hyran ska vägas in vid hyressättningen. Det blir ett verktyg för konsekvent och transparent hyressättning inom ramarna för gällande lagstiftning. Hyrorna kommer förhandlas även framöver.

Kommer detta att fungera utan de privata fastighetsägarna?
Ja. Stockholms kommunägda bostadsbolag tar steget först, men privata fastighetsägare kommer att vara välkomna att ansluta sig.

Kommer detta gynna nyproduktion och upprustningar?
Ja, det är vår bedömning. Ordning och reda, med stabilitet och ökad förutsägbarhet både för hyresgäster och fastighetsägare gynnar hyresrätten långsiktigt.

Inventeringar
Inventeringar av bolagens fastigheter pågår under våren och sommaren 2018. I detta arbete deltar representanter för Hyresgästföreningen. Det kommer också ske inventeringar av ett urval av lägenheter i de tre bolagen (dvs alla lägenheter kommer inte inventeras). Dessa inventeringar kommer att ligga till grund för den slutliga konstruktionen av systemet.

Vem ansvarar för inventeringarna?
Bolagen har ansvaret. Men när det gäller inventeringar av fastigheterna sker det praktiska arbetet av parterna gemensamt. Vad gäller lägenheterna är det hyresvärden som bär ansvaret för genomförande och information till sina hyresgäster.

Kan Hyresgästföreningen hjälpa till?Ja, alla medlemmar som vill kan kontakta Hyresgästföreningen för frågor och stöd inför en inventering av sin lägenhet. Men man bör vänta tills man fått en tid för inventeringen från sin hyresvärd.

Kommer Stockholmshyra leda till höjda intäkter för bolagen?
Det vet vi inte ännu. Först måste alla inventeringar göras. Det kan leda till ökade eller minskade intäkter, och det kan falla ut olika för de tre bolagen. Syftet är dock inte att påverka intäkterna. Syftet är att skapa ett bättre system för hyressättningen på lång sikt.

Lätthanterligt informationsmaterial om Stockholmshyra

Informationsmaterial om Stockholmshyra. Lättläst och lätthanterligt, för alla som vill veta mer om hur systematisk hyressättning fungerar.

Klicka på länken för att öppna dokumentet: Information om Stockholmshyra

Undersökning – hyresgästers boende

Företaget Exquiro Market Research har på uppdrag av Hyresgästföreningen utfört en undersökning om hyresgästers boende. Frågorna handlade bland annat om vilka faktorer som anses vara viktiga för att bestämma hyran. Undersökningen riktade sig till hyresgäster boende i tre olika kommuner i landet. Sigtuna, Botkyrka samt Umeå.

Läs undersökningen genom att klicka på länken:
rapport-tre-kommuner-bilaga-nr7

Överenskommelsen
Här kan du ladda ner och läsa mer om överenskommelsen mellan parterna under 2017:
overenskommelse-hyreskommitte-stochkolms-stad-170208